Kuidas CES Loans kasutab DSCR-i investeerimiskinnisvara finantseerimiseks

Kinnisvarainvestoritele pakub suletud teise otsaga laen (CES) ainulaadset võimalust finantseerida mitteomaniku kasutuses olevaid kinnisvaraobjekte ilma isikliku sissetulekuta. Kasutades võla teenindamise kattekordajat (DSCR) kvalifitseerumiseks keskenduvad need kinnisvaratulul põhinevad laenud üürirahavoogudele, mistõttu sobivad need ideaalselt portfellide suurendamiseks. Uurime, kuidas CES-laenud toimivad rahavoogudel põhineva laenuandmise puhul ja miks need on murrangulised.

CES-laen on tähtajaline teine ​​hüpoteeklaen, mis ei luba täiendavaid väljavõtteid ja mida sageli kasutatakse koos põhilaenuga mitteomaniku kasutuses olevate laenude puhul. Erinevalt traditsioonilistest teisest hüpoteeklaenust, mille puhul võidakse nõuda isikliku sissetuleku tõendit, kasutab investeerimiskinnisvara jaoks mõeldud suletud teise laenu puhul abikõlblikkuse hindamiseks DSCR-i. Võlateeninduse kattekordaja mõõdab kinnisvara aastast üüritulu selle võlakohustuste suhtes, sealhulgas nii esimese kui ka teise hüpoteegi maksed (põhiosa, intressid, maksud, kindlustus ja korteriühistu tasud). DSCR 1,0 või kõrgem näitab, et kinnisvara sissetulek katab selle võlad, kusjuures laenuandjad eelistavad rahavoogudel põhinevate laenude puhul tavaliselt 1,25.

See isikliku sissetuleku kontrollimiseta lähenemisviis on suur miinus. Investorid ei vaja W-2-vorme ega maksudeklaratsioone; selle asemel hindavad laenuandjad kinnisvara üüripotentsiaali, muutes CES-laenud kättesaadavaks keerulise finantsolukorraga inimestele. Need on saadaval ka välisriikide kodanikele, mis võimaldab rahvusvahelistel investoritel investeerida USA kinnisvarasse ilma kohalike sissetulekute andmeteta. Näiteks võib välisriigi kodanik saada CES-laenu üürikinnisvarale, mis teenib 4000 dollarit kuus ja mille DSCR on 1,3, mööda minnes isikliku sissetuleku tõkkeid.

Piggyback ok struktuurid suurendavad paindlikkust. Suletud teise laenuga saab katta sissemakseid või renoveerimistöid ning esimese hüpoteegiga saab vähendada esialgseid kulusid. Kujutage ette investorit, kes on sihikule võtnud 500 000 dollari suuruse üürikinnisvara: esimene hüpoteek katab 75% (375 000 dollarit) ja CES-laen rahastab ülejäänud 20% (100 000 dollarit), jättes sissemakseks vaid 5%. See...Reservlikviidsus edasisteks investeeringuteks.

Siiski on DSCR-põhistel CES-laenudel omad piirangud. Teiste hüpoteeklaenude intressimäärad on sageli kõrgemad ning kombineeritud laenusumma ja tagatise väärtuse (CLTV) suhtarv võib ulatuda 75–85%-ni. Vabad töökohad või turumuutused võivad mõjutada ka kinnisvaratulul põhinevaid laene, seega peavad investorid tagama tugeva üürinõudluse. Vaatamata neile teguritele pakuvad omanikult mittekasutatavad laenud, nagu CES-laenud, portfelli kasvuks võrratuid võimalusi, eriti kuna isikliku sissetuleku kinnitust ei ole ja välismaalaste pakutavad valikud soodustavad ligipääsetavust.