Täiustatud taktikad DSCR-kvalifitseeritud CES-laenude kasutamiseks investeeringute suurendamiseks

Kogenud kinnisvarainvestoritele sobivad võla teenindamise kattekordaja (CES) alusel kvalifitseeruvad suletud teise järgu laenud (DSCR) on strateegiline tööriist mitteomaniku kasutuses olevate kinnisvaraobjektide laiendamiseks. Need kinnisvaratulul põhinevad laenud rakendavad üürirahavoogu, möödudes isiklikest sissetulekukontrollidest rahavoogudel põhinevate laenude abil. Sukeldume edasijõudnute taktikatesse, et CES-laene portfelli kasvatamiseks ära kasutada.

CES-laen on tähtajaline teine ​​hüpoteeklaen, mis on kohandatud mitteomaniku kasutuses olevate laenude jaoks ja mille kvalifitseerimine põhineb DSCR-il. Võlateeninduse kattekordaja võrdleb kinnisvara üüritulu selle võlaga, sealhulgas esimese ja teise hüpoteegi maksed. DSCR 1,25 viitab tugevale rahavoogule, mis kvalifitseerib investoreid suletud teise laenu saamiseks ilma isikliku sissetuleku kinnituseta. See rahavoogudel põhinev laenustrateegia võimaldab investoritel keskenduda kinnisvara tootlusele, mitte isiklikele rahalistele vahenditele.

Üks taktika on kasutada finantsvõimenduse maksimeerimiseks omakapitali tagatisel põhinevaid struktuure. CES-laenu sidumine esimese hüpoteegiga võib finantseerida kuni 85% kinnisvara väärtusest, vähendades seeläbi esialgseid kulusid. 600 000 dollari suuruse üüri, 450 000 dollari suuruse esimese hüpoteegi ja 90 000 dollari suuruse teise kinnise laenu puhul jääb sissemakseks vaid 60 000 dollarit, vabastades kapitali edasiste tehingute jaoks. Teine strateegia on renoveerimisprojektide rahastamine CES-laenudega, et tõsta üürihindu ja suurendada DSCR-i edasiseks rahastamiseks.

Välisriikide kodanikele pakutavad laenud avavad uksi rahvusvahelistele investoritele. Välisriigi kodanik saab CES-laenu abil finantseerida USA-s asuvat mitmepereelamut, mille DSCR on 1,4, tuginedes ainult üürituludele. See isikliku sissetuleku kontrollimiseta mudel lihtsustab piiriülest investeerimist, kuna laenuandjad eelistavad kinnisvaratulul põhinevaid laene kohaliku sissetuleku tõendamisele.

Edasijõudnud investorid saavad CES-laene kasutada ka sularahas väljamakse refinantseerimiseks. Kasutades omakapitali kõrge tootlusega üürikinnisvaras, saab teise kinnise laenuga rahastada uusi oste, ilma et see mõjutaks madala intressimääraga esimesi hüpoteeklaene. Näiteks 200 000 dollari suurune CES-laen stabiliseeritud kinnisvarale võiks rahastada teist üürikinnisvara, suurendades seeläbi omanikult mittekasutatavate kinnisvaraobjektide laenuportfelle.

Riskide hulka kuuluvad kõrgemad CES-laenu intressimäärad ja võimalikud DSCR-i langused vabade pindade tõttu, seega peaksid investorid keskenduma kõrge üürihinnaga turgudele. Laenuandjad võivad laenusummasid (nt 500 000 dollarit) või CLTV-d piirata ka 75%-ga. Siiski on DSCR-i nõuetele vastavad suletud otsaga teisejärgulised laenud, millel on piisav paindlikkus ja välisriikide kodanikele kättesaadav juurdepääs, rahavoogudel põhineva laenuandmise kaudu skaleerimise jõuallikas.