Kunagine finantsturgude kõige olulisem number LIBOR kaob pärast 2023. aasta juunit ajaloost ja seda enam laenude hinnastamiseks ei kasutata.

Alates 2022. aastast on paljude hüpoteeklaenuandjate reguleeritava intressimääraga laenud seotud indeksiga – SOFR-iga.

Kuidas SOFR mõjutab ujuvaid laenuintresse?Miks peaks LIBOR-i asemel kasutama SOFR-i?

Selles artiklis selgitame, mis täpselt on SOFR ja mis on reguleeritavate intressimäärade arvutamisel peamised murekohad.

 

Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud (ARM)

Arvestades praegusi kõrgeid intressimäärasid, valivad paljud inimesed reguleeritava intressimääraga laenud, tuntud ka kui ARM-id (Adjustable-Rate Mortgages).

Mõiste "reguleeritav" tähendab, et intressimäär muutub laenu tagasimakse aastate jooksul: esimestel aastatel lepitakse kokku fikseeritud intressimäär, ülejäänud aastate intressimäära korrigeeritakse korrapäraste ajavahemike järel (tavaliselt iga kuue kuu tagant). või aasta).

Näiteks 5/1 ARM tähendab, et intressimäär on fikseeritud esimese 5 tagasimakseaasta jooksul ja muutub seejärel igal aastal.

Ujuva faasi ajal on aga intressimäära korrigeerimine ka ülempiir ( caps ), nt 5/1 ARM järgneb tavaliselt kolmekohaline arv 2/1/5.

·2 viitab intressi korrigeerimise esialgsele ülemmäärale (esialgne korrigeerimise ülempiir).Kui teie esialgne intressimäär esimese 5 aasta jooksul on 6%, ei tohi ülemmäär kuuendal aastal ületada 6% + 2% = 8%.

·1 viitab iga intressimäära korrigeerimise ülemmäärale, välja arvatud esimene (ülemmäär järgnevate korrigeerimiste jaoks), st maksimaalselt 1% iga intressimäära korrigeerimise kohta alates 7. aastast.

·5 viitab intressimäära korrigeerimise ülempiirile kogu laenuperioodi jooksul (eluaegne korrigeerimise ülempiir), st intressimäär ei tohi 30 aasta jooksul ületada 6% + 5% = 11%.

Kuna ARM-i arvutused on keerulised, kipuvad laenuvõtjad, kes ARM-idega kursis ei ole, sageli auku kukkuma!Seetõttu on väga oluline, et laenuvõtjad mõistaksid muutuva intressimäära arvutamist.

 

Mis on SOFR-i peamised murekohad ujuva intressimäära arvutamisel?

5/1 ARM puhul nimetatakse esimese 5 aasta fikseeritud intressimääraks algmääraks ja 6. aastal algavaks intressimääraks on täielikult indekseeritud intressimäär, mis arvutatakse indeks + marginaal, kus marginaal on fikseeritud ja indeks on üldiselt 30 päeva keskmine SOFR.

Kui marginaal on 3% ja praegune 30 päeva keskmine SOFR on 4,06%, oleks intressimäär 6. aastal 7,06%.

Mis see SOFR indeks täpsemalt on?Alustame sellest, kuidas reguleeritava intressimääraga laenud tekivad.

Londonis 1960. aastatel, kui inflatsioon tõusis taevasse, ei olnud ükski pank nõus pikaajalisi fikseeritud intressimääraga laene andma, sest nad olid keset inflatsiooni tõusu ja intressimäärade tõusu oht.

Selle probleemi lahendamiseks lõid pangad reguleeritava intressimääraga laenud (ARM).

Igal lähtestamiskuupäeval koondavad üksikud sündikaadi liikmed oma vastavad laenukulud lähtemäära määramiseks, kohandades võetavat intressimäära, et kajastada raha kulu.

Ja selle lähtestamismäära viide on LIBOR (London Interbank Offered Rate), millest sageli kuulete – indeks, millele on varem korduvalt viidatud reguleeritavate intressimäärade arvutamisel.

Kuni 2008. aastani, finantskriisi ajal, ei tahtnud mõned pangad oma rahastamiskriisi varjamiseks kõrgemaid laenuintresse noteerida.

See paljastas LIBORi peamised nõrkused: LIBORit kritiseeriti laialdaselt, kuna sellel polnud tegelikku tehingualust ja seda on lihtne manipuleerida.Sellest ajast peale on nõudlus pankadevahelise laenuvõtmise järele järsult langenud.

Vastuseks LIBOR-i kadumise ohule moodustas Föderaalreserv 2014. aastal alternatiivsete viiteintressimäärade komitee (ARRC), et leida LIBORi asendamiseks uus viiteintress.

Pärast kolmeaastast tööd valis ARRC 2017. aasta juunis ametlikult asendusmääraks tagatud üleööfinantseerimise intressimäära (SOFR).

Kuna SOFR põhineb riigikassaga tagatud repoturu üleööintressil, puudub peaaegu igasugune krediidirisk;ja see arvutatakse tehinguhinna alusel, muutes manipuleerimise keeruliseks;lisaks on SOFR rahaturul kõige enam kaubeldav tüüp, mis suudab kõige paremini kajastada rahastamisturu intressimäärade taset.

Seetõttu kasutatakse alates 2022. aastast enamiku ujuva intressimääraga laenude hinnakujunduse standardina SOFR-i.

 

Millised on reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenu eelised?

Föderaalreserv on praegu intressitõusutsüklis ja 30-aastase fikseeritud hüpoteegi intressimäärad on kõrgel tasemel.

Kui aga inflatsioon oluliselt väheneb, siseneb Föderaalreserv intressimäära alandamise tsüklisse ja hüpoteeklaenude intressimäärad taastuvad normaalsele tasemele.

Kui turuintressimäärad tulevikus langevad, saavad laenuvõtjad tõhusalt vähendada tagasimaksekulusid ja saada kasu madalamatest intressimääradest ilma refinantseerimata, valides reguleeritava intressimääraga laenu.

Lisaks on reguleeritava intressimääraga laenudel tavaliselt kohustusperioodi jooksul madalamad intressimäärad kui teistel tähtajalistel laenudel ja suhteliselt väiksemad igakuised ettemaksed.

Seega oleks muutuva intressimääraga laen praeguses olukorras hea valik.