LIBOR, mis oli kunagi finantsturgudel kõige olulisem number, kaob ajaloost pärast 2023. aasta juunit ja seda ei kasutata enam laenude hinnastamiseks.

Alates 2022. aastast on paljude hüpoteeklaenuandjate reguleeritava intressimääraga laenud seotud indeksiga – SOFR-iga.

Kuidas mõjutab SOFR ujuvaid laenuintresse? Miks peaks LIBORi asemel kasutama SOFRi?

Selles artiklis selgitame, mis täpselt on SOFR ja millised on peamised murekohad reguleeritavate intressimäärade arvutamisel.

 

Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenud (ARM)

Arvestades praeguseid kõrgeid intressimäärasid, valivad paljud inimesed reguleeritava intressimääraga laene, tuntud ka kui ARM-id (reguleeritava intressimääraga hüpoteegid).

Mõiste „kohandatav” tähendab, et intressimäär muutub laenu tagasimakse aastate jooksul: esimesteks aastateks lepitakse kokku fikseeritud intressimäär, ülejäänud aastate intressimäära korrigeeritakse regulaarsete ajavahemike järel (tavaliselt iga kuue kuu või aasta tagant).

Näiteks 5/1 ARM tähendab, et intressimäär on fikseeritud esimese viie tagasimakseaasta jooksul ja muutub seejärel igal aastal.

Ujuva intressimäära faasi ajal on aga ka intressimäära korrigeerimine piiratud (caps), nt 5/1 ARM-ile järgneb tavaliselt kolmekohaline number 2/1/5.

·Number 2 viitab intressi korrigeerimise esialgsele ülempiirile (esialgse korrigeerimise ülempiir). Kui teie esialgne intressimäär esimese viie aasta jooksul on 6%, ei tohi ülempiir kuuendal aastal ületada 6% + 2% = 8%.

·Number 1 viitab iga intressimäära korrigeerimise ülempiirile, välja arvatud esimene (järgnevate korrigeerimiste ülempiir), st maksimaalselt 1% iga intressimäära korrigeerimise kohta alates 7. aastast.

·5 viitab intressimäära korrigeerimise ülempiirile kogu laenuperioodi jooksul (eluaja korrigeerimise ülempiir), st intressimäär ei tohi 30 aasta jooksul ületada 6% + 5% = 11%.

Kuna ARM-i arvutused on keerulised, kipuvad laenuvõtjad, kes ARM-idega tuttavad ei ole, sageli auku langema! Seetõttu on laenuvõtjate jaoks väga oluline mõista, kuidas muutuvat intressimäära arvutada.

 

Millised on SOFR-i peamised murekohad ujuva intressimäära arvutamisel?

5/1 ARM-i puhul nimetatakse esimese 5 aasta fikseeritud intressimäära algmääraks ja 6. aastal algav intressimäär on täielikult indekseeritud intressimäär, mis arvutatakse indeksi + marginaali abil, kus marginaal on fikseeritud ja indeks on üldiselt 30-päevane keskmine SOFR.

3% marginaali ja praeguse 30-päevase keskmise SOFR-i 4,06% korral oleks kuuendal aastal intressimäär 7,06%.

Mis see SOFR-indeks täpselt on? Alustame sellest, kuidas reguleeritava intressimääraga laenud tekivad.

1960. aastate Londonis, kui inflatsioon hüppeliselt tõusis, ei olnud ükski pank nõus andma pikaajalisi laene fikseeritud intressimääraga, sest nad olid keset kasvavat inflatsiooni ja intressimäärade tõusurisk oli märkimisväärne.

Selle probleemi lahendamiseks lõid pangad reguleeritava intressimääraga laene (ARM).

Igal ümberkorraldamiskuupäeval liidavad üksikud sündikaadi liikmed oma vastavad laenukulud ümberkorraldamise intressimäära võrdlusalusena, kohandades intressimäära vastavalt rahastamiskulule.

Ja selle lähtestatava intressimäära võrdlusaluseks on LIBOR (London Interbank Offered Rate), millest sageli kuuleb – indeks, millele on varem korduvalt viidatud reguleeritavate intressimäärade arvutamisel.

Kuni 2008. aastani, finantskriisi ajal, ei olnud mõned pangad valmis pakkuma kõrgemaid laenuintresse oma rahastamiskriisi varjamiseks.

See paljastas LIBORi peamised nõrkused: LIBORit kritiseeriti laialdaselt reaalse tehingubaasi puudumise ja manipuleerimise lihtsuse pärast. Sellest ajast alates on pankadevaheline laenamise nõudlus järsult langenud.

Vastuseks LIBORi kadumise ohule moodustas Föderaalreserv 2014. aastal alternatiivsete viitemäärade komitee (ARRC), et leida LIBORi asendamiseks uus viitemäär.

Pärast kolmeaastast tööd valis ARRC 2017. aasta juunis ametlikult asendusmääraks tagatud üleöö rahastamise intressimäära (SOFR).

Kuna SOFR põhineb riigivõlakirjadega tagatud repoturu üleöö intressimääral, siis krediidirisk peaaegu puudub; ja see arvutatakse tehinguhinna alusel, mis muudab manipuleerimise keeruliseks; lisaks on SOFR rahaturul enimkaubeldud tüüp, mis suudab kõige paremini kajastada rahastamisturu intressimäärade taset.

Seetõttu kasutatakse alates 2022. aastast SOFR-i enamiku ujuva intressimääraga laenude hinnastamise standardina.

 

Millised on reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenu eelised?

Föderaalreserv on praegu intressimäärade tõstmise tsüklis ja 30-aastaste fikseeritud hüpoteeklaenude intressimäärad on kõrged.

Kui inflatsioon aga märkimisväärselt langeb, siseneb Föderaalreserv intressimäärade langetamise tsüklisse ja hüpoteeklaenude intressimäärad naasevad normaalsele tasemele.

Kui turu intressimäärad tulevikus langevad, saavad laenuvõtjad reguleeritava intressimääraga laenu valides tõhusalt vähendada tagasimaksekulusid ja saada kasu madalamatest intressimääradest ilma refinantseerimata.

Lisaks on muutuva intressimääraga laenudel kohustusperioodi jooksul tavaliselt madalamad intressimäärad kui teistel fikseeritud tähtajaga laenudel ja suhteliselt madalamad ettemaksed.

Seega oleks praeguses olukorras hea valik muutuva intressimääraga laen.